2008年，上海市某酒店管理公司（以下简称公司）与上海市某中学（以下简称学校）签订《租赁协议》一份，约定公司将其建于上世纪50年代的三层厂房所改造的宿舍楼的第三层租赁给学校作为学生宿舍使用，年租金为10万元，租赁期限为一年。期满后，因系争租赁房屋年代长久，破旧不堪，公司将出租的房屋进行翻修，并将其第二层和第三层继续出租给学校，作为学生宿舍使用两年，但双方并未签订书面的协议，两年内学校都是按照公司所开具的发票支付租金，共支付租金40万元整。双方租赁关系终止后一年，2012年公司突然称学校租赁其宿舍楼的整幢，由于房屋进行过翻修，故年租金标准上调至40万元，2年内学校已陆续支付了40万元，尚欠40万元未支付，故诉至法院。

学校应诉后辩称，系争房屋的实际租赁范围为第二层和第三层，由于一层楼的年租金为10万元，故两层楼年租金标准为20万元，且该宿舍楼的租金都是学生家长委托学校代收代付，教育局对此没有财政拨款，所收费用已全部转付给公司作为宿舍租金，两年租期已支付租金共计40万元整，双方租金已经结清，并无拖欠情况存在。故请求法院驳回其诉讼请求。

一审法院经审理，认为本案的争议焦点有两个：其一，租赁范围。由于学校持有系争房屋大门的钥匙，且宿舍管理人员每天会负责一楼大门的开关工作，故认为系争房屋在学校的可控范围内；另一方面即使学校实际使用了系争房屋第二层、第三层，但公司将底楼空置两年，与实现孳息最大化的常理不符，故进而推断学校租赁了系争房屋的整幢楼；其二，租金标准。由于08年租赁一层的租金标准为10万元，且公司对房屋进行过翻修，故酌定系争房屋整幢楼的年租金标准为35万元，两年租金共计70万元，因学校之前已支付40万元，故判决学校还应支付30万元。

学校不服，遂委托海耀律师代理上诉。

【办案经过】

接受委托后，海耀律所指派律师办理此案。

考虑到本案疑点重重，且上诉人学校为公办教育机构，如最终判决上诉人再支付所谓“拖欠”的30万元巨额租金，上诉人也实在是无法履行，既不能向已经离开的上百位学生追讨，也不能克扣教职员工的工资，更不能挪用纳入财政严格预算、审核、评估和监督的公办学校生均公用经费等专项教育经费等来填补这项巨款；如果对这样的错误判决不予断然纠正的话，学校上千师生的合法权益将受到严重侵害，势必会产生极其不良的后果和社会影响，故代理律师全力以赴，多次与上诉人学校进行沟通，了解案情，并多次前往系争租赁房屋的现场进行实地考察，联系公证处，对系争租赁房屋的外部状况和周边环境情况进行现场公证，积极搜集其他证据，为自己的主张提供支持。通过对原审判决的仔细分析，针对本案的争议焦点，代理律师提出了以下代理思路：

1、原审法官在被上诉人明显缺乏证据支持其主张的情况下，主观臆断认定租赁范围为系争房屋的整幢楼。

（1）通过对系争房屋外部状况和周边环境情况的调查取证及保全证据公证，可以认定以下事实：

1）上诉人与被上诉人终止租赁关系后，系争房屋至今仍处于空置状态。这说明一审法院在判决书中关于“即使如被告（即上诉人）所述双方约定的租赁范围为二、三层，原告（即被上诉人）将房屋的一层空置两年，也与实现孳息最大化的常理不符”的推断，纯属于主观臆断，认定事实不清。

2）系争房屋有两个大门可进出，而其中东边厂区内的大门一直由被上诉人控制，被上诉人工作人员长期经此大门自由进出，而上诉人的学生之前都是通过宿舍楼西边的蓝色小门进出；可见，系争房屋一楼一直处于被上诉人控制范围，并未交付给上诉人完全控制。况且，如果上诉人租赁了系争房屋的整幢楼，那么被上诉人也应将底层楼全部房间以及大门的钥匙交给上诉人，使得上诉人能够完全控制该楼，而实际情况却是上诉人只持有二、三层楼房间的钥匙以及西边底楼大门的钥匙，被上诉人不但持有底层全部房间的钥匙以及西边大门的钥匙外，还持有东边厂区内大门的钥匙，可以经常进出该楼，被上诉人对系争房屋的控制行为与其主张的该楼全部租赁给上诉人应有的正常状态明显不符，有违常理。

3）系争房屋破旧不堪，周边环境杂乱无章，除出租给学校等作为宿舍外，并无正常的商业价值，因此有理由认为，被上诉人在上诉人租赁期间未将一层出租给案外人是因为未找到合适的承租人，这是被上诉人自己的事情，一审法院不能由此主观推断上诉人还租赁了系争房屋的底层。

（2）上诉人在一审庭审中提供了4名证人，分别是系争8号楼第二层(男生宿舍)、第三层（女生宿舍）的保安和宿舍管理员，即第二层和第三层分别设有一名保安和一名宿舍管理员。如果像被上诉人所称，上诉人租赁的是系争宿舍楼的整幢楼，那么上诉人理应将保安室设置于西边底楼大门后，不会退到第二层和第三层设置保安。可见被上诉人之说，明显与常理不符。

（3）上诉人作为教书育人的公立单位，并非营利机构，本案的宿舍租金都是受家长们的委托，由上诉人向学生们统一代收代付，代收的费用全部转付给被上诉人作为宿舍租金，且教育局已经出具证明，对学生住宿费用并无财政拨款。

如果上诉人租赁了系争房屋的整幢，却实际使用两层（向学生们收取两层的租金），而空置一层，那么该幢楼底层十万元的年租金成本又从何而来，作为一家公办学校不可能自行负担起该笔巨款。

因此，可见被上诉人主张的租赁整幢楼之说没有任何证据予以支持；一审法院认为上诉人租赁了整幢楼，实际使用两层，空置一层的推断，也明显不符合常理逻辑。

2、在缺乏事实和法律依据的情况下，随意使用自由裁量权，武断“酌定”系争房屋的年租金标准为35万元，径直作出错误判决。

（1）系争房屋原为建于上世纪五十年代的老式厂房，后被改建为每间约10余平方米的宿舍，房间之间用木板进行简单隔断，为“盘活资产”而寻求对外出租。但系争房屋离公路较远，周围环境至差，加之其结构所限，除被租作宿舍之外，几无其他正常商业用途可言，何况，系争房屋“翻修”前后始终破旧不堪，不能简单比照社会其他单位（尤其营利机构）的租金标准。

（2）在08年的租赁合同到期以后，双方未签合同而以实际行为履行原租金标准，即使因学生人数增加由租一层变为租二层，双方仍按原租金标准实际长期履行（即一层10万，两层20万）。该租金标准实际已经履行多年，成为显而易见的法律事实。

（3）关于履行情况，二审庭审中认定：被上诉人先行开具发票，上诉人根据发票金额支付租金。即09学年、10学年，被上诉人分别先行给上诉人开具了总额为20万元的发票，上诉人再按发票金额支付租金。

如果年租金是40万元的话，被上诉人自会向上诉人开具40万元发票；如果上诉人在09学年还拖欠20万元租金的话，被上诉人自会及时提出异议，甚至依法解除租赁关系（通俗讲，如果上诉人拖欠租金，被上诉人完全有理由可以不租赁给上诉人），而不会在2010学年继续给上诉人开具20万元发票，继续默认上诉人以20万元的租金标准租用宿舍楼。

（4）系争房屋的租金是上诉人受学生家长的委托代收代付的，如果双方约定的年租金是40万元而非20万元，学校自然会将其摊算给学生家长，自然不会有今天的纠纷了。

（5）一审庭审中已确认，系争房屋本身破旧不堪，即使“翻修”后也仍破旧不堪，仍存在漏水等质量问题。根据相关法律规定，出租方应当履行租赁物的维修义务。况且本案系争房屋用于学生宿舍，更需要充分考虑学生住宿的安全以及使用方便等问题。因此，一审法院不能仅因系争房屋进行过“翻修”，就武断地认为租金标准一定应该比原来的标准高，来酌定确认租金标准。准确地讲，被上诉人所称的“翻修”实为维修，履行法定维修义务与房屋租金标准的确定，这二个问题既完全不同且不能相互进行推论。一审法院不能仅因系争房屋进行过“翻修”，就武断地认为租金标准一定应该比原来的标准高，来酌定确认租金标准。

综上，根据“谁主张谁举证”的原则，纵观本案双方当事人的诉辩意见及举证情况，被上诉人未能充分举证证明上诉人租用其整幢楼以及拖欠其主张的40万元租金，应承担举证不利的法律后果，法院应驳回其诉讼请求。

【审理结果】

经审理，二审法院认为：双方在原租赁合同到期后并未签订过书面合同，公司未能提供证据证明双方就此后的租赁范围、租金金额达成过一致意见，也未能提供证据证明学校实际使用了系争房屋的一层；另一方面，从租金支付情况来看，双方实际履行中均是公司开具发票后学校付款，学校付款金额均与发票金额吻合，且整个过程未有证据证明公司曾提出过学校存在欠付租金情形；故综合本案证据材料和双方实际履行情况，学校关于租金已全部结清的主张更符合客观事实，公司主张学校欠付两年租金40万元缺乏依据，二审法院不予采信。综上，原审法院认定事实错误，对本案处理不当，二审法院予以纠正，上诉人学校的上诉请求成立，二审法院予以支持。

最终，二审法院判决：撤销原审判决；驳回被上诉人的全部诉请请求，且一审、二审案件受理费全部由被上诉人承担。